31. August 2026
Die Mietkaution soll Forderungen aus einem Wohnraummietverhältnis absichern. Für Vermieter ist sie aber kein frei verfügbares Guthaben. Höhe, Zahlung und Anlage folgen klaren Regeln. Wir zeigen, wie Vermieter eine Mietkaution richtig verwalten, welche Unterlagen in die Akte gehören und was bei der Rückgabe zu beachten ist.
Nach § 551 BGB darf eine Mietsicherheit bei Wohnraum höchstens drei Monatsmieten betragen. Maßgeblich ist die Miete ohne Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind. Wir rechnen deshalb mit der vereinbarten Nettokaltmiete und prüfen den Mietvertrag, bevor wir den Kautionsbetrag eintragen.
Die gesetzliche Grenze gilt für die gesamte vereinbarte Sicherheit. Mehrere Sicherheiten dürfen daher nicht einfach so kombiniert werden, dass sie zusammen die Höchstgrenze überschreiten. Eine zusätzliche freiwillige Sicherheit kann rechtlich anders zu beurteilen sein. Solche Sonderfälle sollten Vermieter nicht ohne fachliche Prüfung gestalten.
Wird eine Geldsumme als Sicherheit vereinbart, darf der Mieter sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden weiteren Raten werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Eine Vertragsklausel, die den gesamten Betrag früher verlangt, kann diese gesetzliche Position des Mieters nicht wirksam verschlechtern.
Wir trennen Kaution, erste Mietzahlung und Wohnungsübergabe in der Dokumentation. Das Übergabeprotokoll für den Einzug hält Zustand, Schlüssel und Zählerstände fest; die Kautionszahlung wird separat belegt.
Eine überlassene Geldsumme muss bei einem Kreditinstitut getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Das schützt die Kaution, falls Gläubiger auf das Vermögen des Vermieters zugreifen. Üblich ist ein klar gekennzeichnetes Mietkautionskonto. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Das Gesetz nennt als Ausgangspunkt den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren. Auch dann muss die Trennung vom Vermietervermögen erhalten bleiben. Wir dokumentieren deshalb Konto, Anlageform, Einzahlungen und Erträge nachvollziehbar und ordnen alles eindeutig dem Mietverhältnis zu.
Die Kaution bleibt während des Mietverhältnisses eine Sicherheit. Sie ist keine laufende Einnahme und sollte nicht über ein gewöhnliches Geschäftskonto geführt werden. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Vermieter eine Barkaution während des laufenden Wohnraummietverhältnisses nicht wegen bestrittener Forderungen verwerten dürfen. Der Treuhandcharakter der Mietkaution würde dadurch unterlaufen.
Für die Praxis bedeutet das: Wir halten Forderung, Kommunikation und Kautionskonto getrennt. Ist eine Zahlung streitig, wird nicht vorschnell auf das Kautionsguthaben zugegriffen. Die konkrete Durchsetzung einer Forderung kann rechtliche Prüfung erfordern.
Eine klare Ablage verhindert, dass Kautionen verschiedener Wohnungen vermischt werden. Wer Mietverträge, Zahlungen und Korrespondenz strukturiert zusammenhalten möchte, findet bei MietAssist einen Überblick über die Verwaltungsleistungen.
Mit dem Auszug wird die Kaution nicht automatisch am selben Tag fällig. Der Vermieter darf zunächst prüfen, ob noch gesicherte Ansprüche bestehen. Das Gesetz nennt dafür keine starre allgemeine Rückzahlungsfrist. Nach der Rechtsprechung kommt es auf eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungszeit sowie auf die offenen Punkte des Einzelfalls an.
Stehen keine Ansprüche mehr im Raum, wird die Sicherheit einschließlich der Erträge zurückgegeben. Sind einzelne Forderungen noch nicht geklärt, muss geprüft werden, welcher Teil der Kaution dafür überhaupt noch benötigt wird. Ein pauschales Festhalten am gesamten Betrag ohne nachvollziehbaren Sicherungsgrund ist zu vermeiden.
Nach der Rückgabe dokumentieren wir Schäden, Schlüssel und Zählerstände zeitnah. Das Übergabeprotokoll für den Auszug unterstützt dabei. Erwartete Betriebskosten allein rechtfertigen nicht automatisch, die gesamte Kaution unbegrenzt einzubehalten. Entscheidend sind der konkrete Abrechnungsstand und ein nachvollziehbarer möglicher Anspruch.
Eine sauber getrennte Kautionsakte schützt beide Vertragsparteien und macht die spätere Abrechnung nachvollziehbar.
Wir empfehlen, den Ablauf bereits vor Vertragsbeginn festzulegen: Betrag prüfen, Raten erfassen, Sonderkonto zuordnen, Belege ablegen und bei Vertragsende zügig abrechnen. Bei Bürgschaften, freiwilligen Zusatzsicherheiten, Insolvenzrisiken oder streitigen Schäden sollte der konkrete Fall fachlich geprüft werden.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
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