12. August 2026
Wer die Bausubstanz vor dem Immobilienkauf prüft, sollte nicht nur nach einem gepflegten Eindruck fragen. Entscheidend sind Spuren von Feuchtigkeit, auffällige Risse, Zustand von Dach und Keller, mögliche Schadstoffe sowie die Unterlagen zu früheren Schäden. Unsere Empfehlung: Erst Risiken sammeln, dann Fachleute gezielt einsetzen und erst danach den Sanierungsbedarf in den Kaufpreis einrechnen.
Die erste Besichtigung ersetzt kein Gutachten. Sie kann aber zeigen, ob eine vertiefte Prüfung nötig ist. Wir beginnen außen und arbeiten uns systematisch durch das Gebäude: Grundstück und Fassade, Dach, Treppenhaus, Wohnung, Keller und Technikräume. Eine Taschenlampe, ein Zollstock, Fotos und Notizen helfen. Ein einfaches Feuchtemessgerät kann Hinweise liefern, seine Werte müssen jedoch zum Baustoff und zur Messmethode passen.
Ein niedriger Kaufpreis gleicht unbekannte Schäden nicht aus. Kalkulierbar wird ein Risiko erst, wenn Ursache, Umfang und Kostenrahmen geklärt sind.
Muffiger Geruch, abplatzender Putz, dunkle Flecken, Salzausblühungen oder frisch überstrichene Teilflächen verdienen Aufmerksamkeit. Die Ursache kann von Kondenswasser über undichte Leitungen bis zu mangelhafter Abdichtung reichen. Besonders wichtig ist der Zusammenhang: Liegt die Spur an einer Außenwand, unter einem Bad, nahe einem Fallrohr oder am Kellerboden? Einzelne Messwerte beweisen weder Trockenheit noch einen Schaden.
Der Schimmelleitfaden des Umweltbundesamtes betont die fachgerechte Ermittlung und Beseitigung der Feuchteursache. Für Käufer folgt daraus: Nicht nur die sichtbare Stelle bewerten, sondern klären, woher das Wasser kommt und ob angrenzende Bauteile betroffen sind.
Feine Putzrisse können oberflächlich sein. Treppenförmige Risse im Mauerwerk, Risse an Stürzen, durchgehende Risse innen und außen oder sichtbar veränderte Fugen können dagegen auf Bewegungen im Bauteil hinweisen. Ohne statische Prüfung sollten wir keine Ferndiagnose stellen. Hilfreich sind Fotos mit Maßstab, Datum und genauer Lage. Bei auffälligem Verlauf gehört ein Bausachverständiger oder Tragwerksplaner vor die Kaufentscheidung.
Beim Dach zählen nicht nur fehlende Ziegel. Wir prüfen sichtbare Durchbiegungen, Anschlüsse an Kamin und Gauben, Feuchtespuren im Dachraum sowie Alter und Zustand der Entwässerung. Unterschiedliche Ziegel oder kleinflächige Reparaturen sind kein Beweis für einen Mangel, aber ein Anlass, nach Rechnungen und Schadenshistorie zu fragen.
Fassade, Fenster und Dach wirken zusammen. Neue dichte Fenster können das Feuchteverhalten verändern; eine Dachreparatur kann zusätzliche Arbeiten an Dämmung oder Anschlüssen auslösen. Deshalb gehören Angebote mit klarer Leistungsbeschreibung in die Kalkulation der Kapitalanlage. Pauschale Quadratmeterpreise ohne Ortsbesichtigung sind dafür zu schwach.
Bei älteren Gebäuden können Asbest, alte Mineralfasern, teerhaltige Kleber oder Holzschutzmittel vorkommen. Das Baujahr grenzt mögliche Verwendungen ein, gibt aber keine sichere Entwarnung: Auch ein altes Haus kann später mit problematischen Baustoffen modernisiert worden sein. Verdächtige Platten, Bodenbeläge oder Kleber sollten nicht angebohrt oder abgebrochen werden. Ob ein Material belastet ist, klärt eine fachgerecht entnommene Probe im Labor.
Für die Ankaufskalkulation brauchen wir deshalb zwei Zahlen: Kosten der Untersuchung und ein Szenario für fachgerechten Ausbau und Entsorgung. Ohne Befund sollte weder ein Verkäufer beruhigt noch ein pauschaler Sanierungsbetrag als sicher behandelt werden.
Bei einer Eigentumswohnung prüfen wir Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Rücklagenentwicklung. Hinweise auf Dach, Leitungen, Fassade, Feuchte, Versicherungsschäden oder geplante Maßnahmen gehören auf eine offene Fragenliste. Die Trennung von Hausgeld und umlagefähigen Nebenkosten ist später für die Vermietung wichtig, darf aber nicht von kommenden Sonderumlagen ablenken.
Zusätzlich helfen Rechnungen, Wartungsberichte, Gutachten, Schadenakten und Gespräche mit Verwaltung oder langjährigen Bewohnern. Mündliche Aussagen werden erst belastbar, wenn sie zu den sichtbaren Spuren und Dokumenten passen.
Ein Sachverständiger ist besonders sinnvoll bei unklarer Feuchte, auffälligen Rissen, Dach- oder Holzschäden, Schadstoffverdacht und widersprüchlichen Unterlagen. Die Beauftragung sollte eine konkrete Fragestellung enthalten. So entsteht nicht nur ein allgemeiner Rundgang, sondern eine Entscheidungsgrundlage für Kosten, Verhandlung und gegebenenfalls den Abbruch des Kaufs.
Nach dem Ankauf beginnt die laufende Organisation. Wer später Handwerkertermine, Unterlagen und Mieterkommunikation bündeln möchte, findet bei MietAssist eine mögliche Unterstützung. Die technische Bewertung und Freigabe von Sanierungen bleibt jedoch Aufgabe qualifizierter Fachleute.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine technische, rechtliche oder schadstoffbezogene Fachberatung.
Nach dem Kauf kann MietAssist bei Unterlagen, Mieterkommunikation und Handwerkerterminen unterstützen. Mehr erfahren