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CO₂-Kostenaufteilung für Vermieter: So geht es

17. August 2026

Bei vermieteten Wohngebäuden dürfen Vermieter die CO₂-Kosten einer Heizkostenrechnung nicht einfach vollständig an die Mieter weitergeben. Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz verteilt diese Kosten nach dem Kohlendioxidausstoß des Gebäudes. Je höher der Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche, desto größer ist grundsätzlich der Anteil des Vermieters. Für die Abrechnung brauchen wir deshalb die Angaben der Brennstoff- oder Wärmerechnung, die Wohnfläche und den richtigen Abrechnungszeitraum.

Was bedeutet die CO₂-Kostenaufteilung für Vermieter?

Das Stufenmodell für Wohngebäude betrachtet nicht den gesamten Rechnungsbetrag, sondern den spezifischen Kohlendioxidausstoß. Nach § 5 CO₂KostAufG wird der Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ermittelt. Dieser Wert wird in die gesetzliche Tabelle eingeordnet. Sie enthält zehn Stufen. Der Vermieteranteil reicht dort von null bis 95 Prozent.

Damit verfolgt das Gesetz eine klare Logik: In einem emissionsärmeren Wohngebäude bleibt ein größerer Anteil bei den Mietern, die ihren Verbrauch beeinflussen können. Bei einem emissionsstärkeren Gebäude trägt der Vermieter mehr. Die genaue Stufe ist eine Abrechnungsgröße. Sie ersetzt weder eine Energieberatung noch eine Bewertung des baulichen Zustands.

Welche Angaben werden für die Berechnung benötigt?

Die Lieferantenrechnung ist der Ausgangspunkt. Sie muss die für die Aufteilung erforderlichen Informationen zu Brennstoffmenge, Emissionsfaktor, Kohlendioxidausstoß und Kohlendioxidkosten enthalten. Hinzu kommen die maßgebliche Wohnfläche und der Zeitraum. Weicht der Lieferzeitraum vom Heizkosten-Abrechnungszeitraum ab, müssen die ausgewiesenen Emissionen dem richtigen Zeitraum zugeordnet werden.

Unsere Unterlagen-Checkliste

• Brennstoff- oder Wärmerechnung mit ausgewiesener CO₂-Menge und CO₂-Kosten,
• Beginn und Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraums,
• maßgebliche Gesamtwohnfläche des versorgten Wohngebäudes,
• Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten auf die einzelnen Mietparteien,
• Nachweise, falls eine gesetzliche Sonderregel beansprucht wird.

Fehlt eine Angabe auf der Rechnung oder passt der Zeitraum nicht, sollten wir die Lücke vor Erstellung der Abrechnung klären. Eine geschätzte Stufe ohne nachvollziehbare Grundlage schafft ein unnötiges Anfechtungsrisiko.

So gehört der Vermieteranteil in die Heizkostenabrechnung

Zuerst wird die Gebäudestufe bestimmt. Danach werden von den gesamten CO₂-Kosten die gesetzlich vom Vermieter zu tragenden Kosten abgezogen. Nur der verbleibende Mieteranteil wird nach dem für Heiz- und Warmwasserkosten geltenden Maßstab auf die Mietparteien verteilt. Der Vermieteranteil ist damit keine zusätzliche Kostenposition für die Mieter, sondern bleibt beim Eigentümer.

§ 7 CO₂KostAufG verlangt, dass die Abrechnung den Mieteranteil, die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung und die Berechnungsgrundlagen ausweist. Fehlen die Bestimmung oder die vorgeschriebenen Angaben, kann der Mieter seinen Heizkostenanteil nach der Vorschrift um drei Prozent kürzen. Transparenz ist deshalb keine bloße Formfrage.

Was gilt bei einer eigenen Gastherme des Mieters?

Beschafft der Mieter den Brennstoff oder die Wärme selbst, läuft der Vorgang anders. Dann ermittelt der Mieter die Stufe und macht den Erstattungsanspruch gegen den Vermieter in Textform geltend. Das Gesetz setzt dafür grundsätzlich zwölf Monate ab der Abrechnung des Lieferanten. Vermieter sollten eingehende Nachweise deshalb datieren, prüfen und geordnet bearbeiten. Eine zentrale Heizkostenabrechnung und eine Selbstversorgung dürfen nicht miteinander verwechselt werden.

Wann gelten Sonderregeln?

Öffentlich-rechtliche Vorgaben können energetische Verbesserungen begrenzen. § 9 CO₂KostAufG nennt etwa Denkmalschutz, einen Anschluss- und Benutzungszwang oder eine Erhaltungssatzung. Steht eine solche Vorgabe entweder einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes oder einer wesentlichen Verbesserung der Wärmeversorgung entgegen, wird der Vermieteranteil nach dem Gesetz halbiert. Stehen Vorgaben beiden Verbesserungswegen entgegen, erfolgt keine Aufteilung. Wer sich darauf beruft, muss die Voraussetzungen gegenüber dem Mieter nachweisen.

Wir sollten diese Ausnahme nicht allein wegen des Alters eines Gebäudes oder seiner Lage annehmen. Entscheidend ist die konkrete öffentlich-rechtliche Beschränkung. Bei Zweifeln ist fachliche Prüfung sinnvoll, bevor die Heizkostenabrechnung versandt wird.

Typische Fehler vermeiden

• Gesamte Heizkosten statt CO₂-Kosten teilen: Das Stufenmodell bezieht sich auf den ausgewiesenen CO₂-Kostenbetrag.
• Falsche Fläche verwenden: Maßgeblich ist die Wohnfläche des versorgten Gebäudes beziehungsweise der gesetzlich bestimmte Bezugsfall.
• Vermieteranteil wieder umlegen: Der gesetzliche Eigenanteil darf nicht über eine andere Position an die Mieter zurückgegeben werden.
• Berechnungsweg verschweigen: Stufe, Grundlagen und Mieteranteil gehören nachvollziehbar in die Abrechnung.
• Fristen aus dem Blick verlieren: Für die jährliche Betriebskostenabrechnung gilt zusätzlich die Abrechnungsfrist. Unser Fristenrechner für Nebenkostenabrechnungen hilft bei der Terminprüfung.

CO₂-Kosten als Teil einer sauberen Nebenkostenabrechnung

Die Aufteilung ist nur ein Baustein. Umlagevereinbarung, Kostenart, Verteilerschlüssel, Vorauszahlungen und Belege müssen ebenfalls stimmen. Wie diese Punkte zusammenhängen, erläutern wir im Überblick zu umlagefähigen Nebenkosten. Für die CO₂-Kosten selbst ist eine feste Routine sinnvoll: Rechnung prüfen, Zeitraum und Fläche abgleichen, Stufe bestimmen, Vermieteranteil abziehen und den Rechenweg dokumentieren.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.