09. August 2026 · aktualisiert am 19. Oktober 2026
Eine Mieterhöhung ist nicht schon deshalb möglich, weil die eigenen Kosten gestiegen sind. Bei bestehendem Wohnraummietvertrag braucht sie eine vertragliche oder gesetzliche Grundlage. Dieser Beitrag ordnet die häufige Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ein und zeigt, welche Fristen, Grenzen und Unterlagen Vermieter vor dem Versand prüfen sollten.
Der erste Blick gilt dem Mietvertrag: Gibt es eine wirksam vereinbarte Staffel- oder Indexmiete, gelten dafür eigene Regeln. Ohne ein solches Modell kommt oft ein Zustimmungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB in Betracht. Es ist kein allgemeiner Ausgleich für höhere Ausgaben, sondern ein formelles Verfahren mit eigener Berechnungsbasis.
Beim Wirksamwerden muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein; ein neues Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB werden dabei nicht berücksichtigt. Zusätzlich darf die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Innerhalb von drei Jahren gilt grundsätzlich eine Kappungsgrenze von 20 Prozent. In Gebieten, die eine entsprechende Landesverordnung bestimmt, beträgt sie 15 Prozent. Gesetzliche Sonderfälle, etwa beim Wegfall bestimmter öffentlicher Bindungen, sind gesondert zu prüfen. Vergleichsmiete und Kappungsgrenze wirken nebeneinander.
Wurde die Miete innerhalb der letzten drei Jahre bereits bis zur Vergleichsmiete erhöht, darf nicht erneut der volle Prozentsatz auf die heutige Miete aufgeschlagen werden. Wir prüfen die Ausgangsmiete zu Beginn des maßgeblichen Dreijahreszeitraums und die anzurechnenden Erhöhungen. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete unter der so ermittelten Obergrenze, begrenzt sie das Verlangen zusätzlich. Eine Rechnung allein mit der aktuellen Monatsmiete kann deshalb irreführen.
Nach § 558a BGB muss das Verlangen in Textform erklärt und begründet werden. Als Mittel kommen etwa ein Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei vergleichbare Wohnungen in Betracht. Enthält ein nach den gesetzlichen Vorgaben aktueller qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, müssen diese auch bei einem anderen Begründungsmittel mitgeteilt werden. Auch ein nicht mehr aktueller Mietspiegel kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen als Begründungsmittel zulässig sein; ob er die verlangte Miete trägt, ist eine andere Frage. Ein Satz wie „die Kosten sind gestiegen“ genügt für diesen Weg nicht.
Der Mieter kann nach § 558b BGB bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen. Bei Zustimmung ist die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang geschuldet. Bleibt die Zustimmung aus, sieht das Gesetz für eine Zustimmungsklage eine weitere Frist von drei Monaten vor. Gerade deshalb sollte das Schreiben vorab auf Betrag, Adressaten und Begründung geprüft werden.
Eine Staffelmiete (§ 557a BGB) muss schriftlich vereinbart werden. Dabei ist die jeweilige Miete oder Erhöhung als Geldbetrag auszuweisen; zwischen zwei Staffeln muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) knüpft die Anpassung an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex an; eine spätere Änderung ist in Textform zu erklären und muss die Indexänderung sowie entweder die jeweilige Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag ausweisen. Diese Vertragsmodelle lassen sich nicht wie eine Vergleichsmietenerhöhung behandeln. Auch eine Modernisierungsmieterhöhung folgt einem eigenen Regelwerk und sollte nicht unbesehen in dasselbe Schreiben gemischt werden.
Eine saubere Ablage von Vertrag, Mietspiegel, Berechnung, Schreiben und Zugangsnachweis erleichtert spätere Rückfragen. Wer wiederkehrende Fristen und Korrespondenz strukturiert organisieren möchte, kann sich zu MietAssist informieren. Für die Beurteilung eines konkreten Falls, besonders bei Sondervereinbarungen oder lokalen Regelungen, ist fachlicher Rat sinnvoll. Ergänzende praktische Grundlagen finden Sie im Wissensbereich und bei unserem Beitrag zur Nebenkostenabrechnung.
Häufig scheitert nicht die wirtschaftliche Überlegung, sondern die Umsetzung: Der Mietspiegel passt nicht zur Wohnung, die Wohnfläche wurde ungeprüft übernommen oder ein früheres Erhöhungsverlangen bleibt unberücksichtigt. Ebenso problematisch ist es, nur einen Prozentsatz zu nennen, ohne den neuen Eurobetrag und die zugrunde liegenden Daten verständlich auszuweisen. Eine interne Prüfliste vor dem Versand ist deshalb sinnvoll.
Auch die Kommunikation verdient Aufmerksamkeit. Ein sachliches Schreiben mit nachvollziehbaren Anlagen ermöglicht dem Mieter, die Angaben einzuordnen. Rückfragen sollten nicht mit neuen, abweichenden Berechnungen beantwortet werden, bevor der ursprüngliche Vorgang geprüft ist. Bei mehreren Vertragsparteien oder unklarer Zustellung steigt die Bedeutung einer vollständigen Dokumentation nochmals.
Dieser Beitrag bietet allgemeine Orientierung und keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind stets Mietvertrag, örtliche Rechtslage und Einzelfall.
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