14. September 2026
Die EZB-Zinserhöhung ist für Vermieter ein Anlass, ihre Finanzierung zu prüfen – nicht, überstürzt einen neuen Kredit abzuschließen. Am 10. September 2026 hat die Europäische Zentralbank beschlossen, ihre drei Leitzinsen um jeweils 25 Basispunkte anzuheben.[1] Das entspricht 0,25 Prozentpunkten; die neuen Sätze gelten ab dem 16. September 2026.[1] Ein bereits fest vereinbarter Sollzins wird dadurch während seiner Bindung nicht automatisch höher.[22] Wir zeigen, welche Unterlagen und Entscheidungen jetzt wichtig sind.
Leitzinsen und der Zinssatz eines Immobilienkredits sind nicht dasselbe. Nach der Erklärung der EZB wirken Leitzinsänderungen unmittelbar auf den Geldmarkt und mittelbar auf die Kreditzinsen der Banken.[31] Langfristige Zinsen hängen außerdem von Erwartungen über die künftige Entwicklung kurzfristiger Zinsen ab.[31] Deshalb lässt sich aus dem Beschluss keine gleich hohe Erhöhung jedes Bauzinsangebots ableiten.
Beim einzelnen Darlehen kommen weitere Faktoren hinzu: Die BaFin nennt das allgemeine Zinsniveau, die Kreditwürdigkeit und das Immobilienprojekt.[22] Für uns folgt daraus: Wir rechnen weder mit einer pauschalen Verteuerung noch mit einer baldigen Entspannung. Maßgeblich ist ein konkretes, schriftliches Angebot für das eigene Objekt.
Bei einer Sollzinsbindung ist der Zinssatz für den vereinbarten Zeitraum festgelegt.[22] Der EZB-Beschluss allein ist daher kein Grund, eine sofort höhere Kreditrate einzuplanen. Wir empfehlen trotzdem, das Ende der Bindung und die dann erwartete Restschuld nachzusehen. So wird aus einer fernen Anschlussfinanzierung ein konkreter Planungstermin.
Ein variabler Kreditzins orientiert sich dagegen an einem Referenzzins.[22] Wir prüfen im Vertrag, welcher Referenzsatz gilt, wann neu berechnet wird und welcher Aufschlag vereinbart ist. Fehlt diese Übersicht, sollte die Bank die nächste Anpassung schriftlich erläutern. Den Termin der EZB-Änderung setzen wir nicht ungeprüft mit dem Anpassungstermin des eigenen Kredits gleich.
Wer eine Restschuld weiterfinanzieren muss, benötigt Konditionen für den Anschlusszeitpunkt. Die BaFin unterscheidet die Fortsetzung beim bisherigen Kreditgeber, die sogenannte Prolongation, vom Wechsel zu einem anderen Anbieter, der Umschuldung.[24] Wir empfehlen einen Vergleich beider Wege statt der Annahme, dass die Hausbank automatisch das passende Angebot liefert.
Wir würden für jedes Darlehen eine kurze Übersicht anlegen. Bei mehreren Wohnungen sollte sie sämtliche Kredite enthalten, nicht nur den zuletzt abgeschlossenen Vertrag:
Für Eigentumswohnungen empfehlen wir, das Hausgeld und die nicht umlagefähigen Kosten getrennt zu betrachten. Die neue Kreditrate sollte nicht nur gegen die Kaltmiete gehalten werden, sondern gegen eine vollständige Übersicht der Zahlungen.
Wir würden allen angefragten Banken dieselbe Restschuld, denselben gewünschten Beginn und vergleichbare Tilgungswünsche nennen. Der Effektivzins hilft beim Kostenvergleich; zusätzlich gehören Zinsbindung, Monatsrate und verbleibende Restschuld nebeneinander.[22] Lassen Sie erklären, welche weiteren Kosten außerhalb des ausgewiesenen Effektivzinses entstehen können.
Bei einer Umschuldung prüft der neue Kreditgeber Bonität und Immobilie.[24] Auch Kosten für die Übertragung der Grundschuld können den Vergleich beeinflussen.[24] Eine Grundschuld ist die im Grundbuch eingetragene Absicherung des Kredits.[22] Ein niedrigerer Angebotszins allein beantwortet deshalb noch nicht, ob der Wechsel insgesamt sinnvoll ist.
Ein Forward-Darlehen ermöglicht eine neue Zinsfestschreibung schon vor dem bisherigen Bindungsende; dafür fällt meist ein Zinsaufschlag an.[24] Wir sehen es als prüfbare Option für Planungssicherheit, nicht als automatische Antwort auf eine EZB-Meldung. Lassen Sie sich Bindung, Aufschlag und Folgen einer späteren Nichtabnahme vor einer Unterschrift erläutern.
Unser Vorschlag ist ein Vergleich mit getrennten Situationen: laufender Betrieb, zeitweiser Mietausfall und zusätzliche Instandhaltung. Tragen Sie in jede Variante die angebotene Kreditrate ein. Bleibt nur im günstigsten Fall genügend Geld übrig, würden wir die Finanzierung noch nicht als belastbar behandeln.
Ein einfaches Beispiel ohne Musterzahlen: Eine vermietete Wohnung steht zur Anschlussfinanzierung an, gleichzeitig ist eine Dachmaßnahme angekündigt. Wir reservieren in der Planung zuerst den bekannten Mittelbedarf. Anschließend prüfen wir, welche Sondertilgung noch möglich wäre. Wer erst zukaufen möchte, sollte die Bausubstanz und mögliche Sanierungsrisiken vor dem Kauf prüfen, bevor das gesamte verfügbare Geld als Eigenkapital eingeplant wird.
Die EZB legt sich im September-Beschluss nicht auf einen bestimmten weiteren Zinspfad fest.[1] Wir empfehlen deshalb einen nüchternen nächsten Schritt: Verträge sortieren, Fälligkeiten markieren, Restschulden feststellen und bei konkretem Finanzierungsbedarf vergleichbare Angebote einholen. Entscheidend ist nicht, die nächste Zinsentscheidung vorherzusagen, sondern die eigene Finanzierung auch unter weniger günstigen Bedingungen tragen zu können.
Stand der Zinsentscheidung: 14. September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung.
[1] EZB: Geldpolitische Beschlüsse vom 10. September 2026
[24] BaFin: Anschlussfinanzierung
[31] EZB: Übertragung geldpolitischer Entscheidungen
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
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