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Immobilienpreise 2026: Kaufpreise richtig prüfen

28. September 2026

Die Immobilienpreise 2026 liefern eine Orientierung, aber kein Preisetikett für die einzelne Wohnung. Die am 24. September veröffentlichten Destatis-Zahlen zeigen: Ein leichtes bundesweites Plus kann gleichzeitig mit sinkenden Wohnungspreisen in einzelnen Marktgruppen auftreten.[24] Vor einem Kauf prüfen wir deshalb zuerst die passende Vergleichsgruppe, danach den Zustand und die laufenden Kosten des konkreten Objekts. Aus der Schlagzeile allein folgt weder ein Kaufgrund noch ein Anlass, den eigenen Angebotspreis zu erhöhen.

Was die Immobilienpreise 2026 tatsächlich zeigen

Nach der vorläufigen Berechnung des Statistischen Bundesamtes lagen die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 bundesweit um 0,6 Prozent über dem Vorjahresquartal.[24] Gegenüber dem ersten Quartal 2026 betrug der Anstieg 0,3 Prozent.[24] Wichtig ist der Zeitbezug: Die Veröffentlichung stammt aus September, beschreibt aber das zweite Quartal. Sie ist keine Messung der heutigen Nachfrage nach einer bestimmten Wohnung.

Wie unterschiedlich die Entwicklung ausfällt, zeigt der Blick auf Eigentumswohnungen. Die folgenden Veränderungen beziehen sich jeweils auf das zweite Quartal 2025 als Vergleichszeitraum:[24]

• In den sieben von Destatis ausgewiesenen Metropolen gingen die Wohnungspreise insgesamt um 0,4 Prozent zurück.[24]
• In den übrigen kreisfreien Großstädten stiegen sie um 2,0 Prozent.[24]
• In dicht besiedelten ländlichen Kreisen sanken sie um 1,8 Prozent.[24]

Diese Gruppenwerte beschreiben weder jede Stadt noch jede Straße gleich. Wir verwenden sie als Anlass für Rückfragen: Passt die ausgewählte Datenreihe zum Standort? Geht es um eine Wohnung oder ein Haus? Wird mit dem Vorquartal oder mit dem Vorjahresquartal verglichen?

Was der Häuserpreisindex misst – und was nicht

Der Häuserpreisindex bildet die Entwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen ab, die private Haushalte erwerben.[34] Grundlage sind Transaktionsdaten der Gutachterausschüsse, also Informationen über tatsächliche Käufe, nicht bloß die Preiswünsche in Immobilienanzeigen.[34] Unterschiede etwa bei Größe und Lage werden statistisch berücksichtigt, damit die Preisentwicklung vergleichbarer erfasst werden kann.[34]

Daraus folgt eine wichtige Grenze: Ein ganzes Mehrfamilienhaus ist nicht dasselbe Marktsegment wie eine einzelne Eigentumswohnung. Wir übertragen die genannten Werte deshalb nicht auf einen kompletten vermieteten Gebäudebestand. Ebenso wenig beschreibt ein Kaufpreisindex die künftig erzielbare Miete oder den nach Kosten verbleibenden Überschuss. Für solche Fragen brauchen wir eigene Unterlagen und eine getrennte Rechnung.

Auch der Datenstand gehört in die Kaufakte. Destatis hat mit der neuen Veröffentlichung die Jahresveränderung für das erste Quartal 2026 von zunächst 1,4 auf 1,2 Prozent korrigiert, um nachträgliche Meldungen zu berücksichtigen.[24] Ein gespeicherter alter Presseartikel ist deshalb nicht automatisch der neueste Stand.

Unsere Prüfroutine vor dem Kaufangebot

Die folgende Checkliste ist unsere redaktionelle Empfehlung. Sie übersetzt die Grenzen einer Marktstatistik in praktische Arbeitsschritte; sie ist keine Kaufempfehlung des Statistischen Bundesamtes.

1. Vergleichsgruppe festlegen. Wir notieren Stadtteil, Objektart, Wohnfläche, Baualter, Zustand, Etage, Aufzug und Vermietungsstatus. Eine sanierte freie Wohnung ist kein ungeprüfter Vergleich für eine vermietete Wohnung mit Reparaturbedarf.
2. Quellen getrennt sammeln. Aktuelle Inserate kommen in eine Angebotsliste. Belegbare Abschlüsse und passende örtliche Marktberichte führen wir separat. Zu jeder Quelle gehören Datum, betrachteter Zeitraum und räumliche Abdeckung. Ein verschwundenes Inserat behandeln wir nicht als bestätigten Verkauf.
3. Substanz vor Preisnachlass prüfen. Wir lassen offene Fragen zu Dach, Heizung, Feuchtigkeit und Leitungen klären. Dazu hilft unsere Checkliste zur Bausubstanz beim Immobilienkauf. Ungeklärte Schäden werden nicht mit einem allgemeinen Marktplus verrechnet.
4. Eigentümerkosten erfassen. Bei einer Eigentumswohnung nehmen wir Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklagenstand und geplante Maßnahmen hinzu. Wie wir dabei Hausgeld und Vermieterkosten auseinanderhalten, erklären wir gesondert. Die tatsächlichen Unterlagen ersetzen pauschale Kostenannahmen.
5. Eigene Grenze schriftlich festhalten. Wir betrachten Erwerbsaufwand, notwendige Arbeiten, Finanzierung und Reserve gemeinsam. Zusätzlich prüfen wir, ob die Planung auch bei zeitweisem Mietausfall oder höheren Reparaturkosten tragbar bleibt. Erst danach legen wir fest, welches Angebot wir verantworten können.

Ein Beispiel ohne pauschalen Preisaufschlag

Angenommen, uns wird eine vermietete Wohnung angeboten. Der Verkäufer begründet seine Forderung mit gestiegenen Immobilienpreisen. Die Vergleichsangebote betreffen jedoch frisch modernisierte, freie Wohnungen. Gleichzeitig fehlen Unterlagen zu einer geplanten Dachmaßnahme.

Wir würden in diesem Fall nicht zuerst über den bundesweiten Prozentwert verhandeln. Zuerst klären wir die Vergleichbarkeit und die offene Maßnahme. Dann prüfen wir den bestehenden Mietvertrag, die dokumentierten Einnahmen und die Eigentümerkosten. Bleibt eine wesentliche Position ungeklärt, halten wir die Bewertung offen, statt die Lücke mit einer erwarteten Wertsteigerung zu füllen.

Was Vermieter aus der Meldung mitnehmen können

Die hilfreiche Frage lautet nicht: „Steigen Immobilien überall?“ Sie lautet: „Welche Belege passen zu diesem Objekt und welche fehlen noch?“ Wir halten Marktstatistik, Vergleichsobjekte und eigene Kalkulation getrennt. So wird aus einer aktuellen Nachricht eine nachvollziehbare Kaufprüfung, ohne aus vergangenen Preisbewegungen eine sichere Zukunft abzuleiten.

Sources: Quellen und Stand

Primärquellen geprüft am 28. September 2026.

[24] Destatis: Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal 2026, 24.09.2026

[34] Destatis: Datengrundlage und Methodik des Häuserpreisindex

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.