07. September 2026
Wer eine Eigentumswohnung zur Vermietung kaufen möchte, sollte die Teilungserklärung prüfen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Wir gehen dabei in drei Schritten vor: die Grenzen der Einheit nachvollziehen, die Kostenregeln lesen und spätere Änderungen abgleichen. Dafür legen wir Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, Grundbuch und Beschlusssammlung nebeneinander. Unser Ziel ist keine juristische Schnellprüfung, sondern eine klare Liste der Punkte, die vor dem Kauf geklärt werden müssen.
Mit der Teilungserklärung kann ein Grundstückseigentümer sein Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilen und jeden Anteil mit Sondereigentum verbinden.[4] Die Gemeinschaftsordnung enthält ergänzende Vereinbarungen für das Verhältnis der Wohnungseigentümer; abweichende Vereinbarungen sind nur im gesetzlichen Rahmen möglich.[6] Deshalb lesen wir nicht nur die Beschreibung der angebotenen Wohnung, sondern auch die Regelungen für die Gemeinschaft.
Wir bitten um die vollständigen Urkunden einschließlich aller Nachträge. Ein einzelner Auszug reicht für unseren Dokumentenvergleich nicht. Für jeden offenen Punkt notieren wir die Fundstelle, unsere Frage und den noch fehlenden Nachweis. Widersprechen sich Exposé, Plan und Urkunde, lassen wir die Abweichung vor einer verbindlichen Entscheidung erklären.
Der Aufteilungsplan zeigt Lage und Größe der Sonder- und Gemeinschaftseigentumsbereiche; die zu derselben Einheit gehörenden Räume und Grundstücksteile sind gleich zu nummerieren.[11] Wir vergleichen deshalb die Nummern der Wohnung und ihrer Nebenräume mit den Unterlagen. Einen bei der Besichtigung gezeigten Keller ordnen wir nicht allein aufgrund seiner Türbeschriftung zu.
Nicht alles innerhalb einer Wohnung ist Sondereigentum.[5] Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie gemeinschaftlich dienende Anlagen bleiben nach § 5 WEG vom Sondereigentum ausgeschlossen, auch wenn sie innerhalb der Wohnung liegen.[5] Bei einer geplanten Veränderung an einer Wand oder Leitung empfehlen wir deshalb, Eigentumszuordnung und technische Funktion fachlich klären zu lassen.
Bei Garten, Stellplatz oder Terrasse fragen wir zusätzlich nach der dokumentierten Nutzungszuordnung. Ist ein Sondernutzungsrecht genannt, prüfen wir seinen genauen Umfang sowie Regelungen zu Pflege und Kosten. Für die technische Seite des Ankaufs ergänzt unsere Checkliste zur Prüfung der Bausubstanz diesen Unterlagenvergleich.
Die Kosten der Gemeinschaft werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt; für einzelne Kosten oder Kostenarten können die Eigentümer jedoch eine andere Verteilung beschließen.[7] Für Kosten und Nutzungen baulicher Veränderungen verweist das Gesetz auf besondere Regeln.[7] Wir übernehmen den Anteil aus dem Grundbuch daher nicht ungeprüft als Schlüssel für jede Rechnung.
Stattdessen fragen wir die Verwaltung nach den aktuell angewandten Schlüsseln und den zugehörigen Beschlüssen. Besonders wichtig sind für unsere Prüfung Klauseln, die einzelnen Einheiten Erhaltungsaufgaben oder Kosten zuordnen. Eine hohe oder niedrige laufende Zahlung sagt uns allein noch nicht, welche zusätzlichen Belastungen dokumentiert sind. Den nächsten Schritt erläutern wir im Beitrag Hausgeld verstehen und für die Vermietung prüfen.
Die ursprüngliche Urkunde ist nicht der einzige Prüfpunkt: Beschlüsse können auch ohne Grundbucheintragung gegenüber späteren Erwerbern wirksam sein; für Vereinbarungen und auf ihnen beruhende Beschlüsse enthält § 10 Absatz 3 WEG besondere Eintragungsvoraussetzungen.[6] Wir lassen daher bei unklaren Änderungen prüfen, welche Regel tatsächlich für den Kauf gilt.
Für die Beschlusssammlung sieht § 24 WEG ein Einsichtsrecht des Eigentümers sowie eines von ihm ermächtigten Dritten vor.[8] Als Kaufinteressenten bitten wir den Verkäufer deshalb rechtzeitig um Unterlagen oder eine entsprechende Ermächtigung. Wir lesen ergänzend die Versammlungsprotokolle und fragen nach angekündigten Maßnahmen, offenen Verfahren und noch ungeklärten Finanzierungsfragen.
Wir beschreiben zunächst die geplante Nutzung: gewöhnliche Wohnraumvermietung, Nutzung von Nebenflächen und vorgesehene Umbauten. Danach gleichen wir diese Planung mit den Dokumenten ab. Unklare Nutzungsbestimmungen lassen wir rechtlich beurteilen, statt aus der bisherigen Praxis im Haus eine Zusage abzuleiten.
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum können beschlossen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestattet werden.[10] Wir empfehlen deshalb, einen geplanten Eingriff nicht allein mit dem Hinweis „eigene Wohnung“ zu beauftragen. Auch eine vorgesehene Zustimmung zur Veräußerung gehört auf die Fragenliste: Ist sie wirksam vereinbart, bleiben Veräußerung und Verpflichtungsvertrag ohne die erforderliche Zustimmung zunächst unwirksam.[9] Das Notariat sollte klären, ob und von wem sie benötigt wird.
Ein praktisches Beispiel: Das Angebot nennt einen Garten zur alleinigen Nutzung. Wir lassen uns die betroffene Fläche und die maßgebliche Regelung zeigen, statt nur die mündliche Beschreibung zu übernehmen. Bei der späteren Vermietung können wir die tatsächlich übergebenen Bereiche, Schlüssel und den Zustand im kostenlosen Übergabeprotokoll für den Einzug ohne Anmeldung dokumentieren. Dieses Protokoll verwenden wir als Zustandsnachweis, nicht als Ersatz für die rechtliche Zuordnung.
Unsere Leitlinie: Erst Unterlagen und Planung zusammenbringen, dann entscheiden. Eine schriftlich geklärte Frage ist hilfreicher als eine Vermutung, die erst nach dem Kauf auffällt.
Geprüft am 07. September 2026. Die nummerierten Nachweise verweisen auf die aktuellen Gesetzestexte.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
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